Appartement verhuren via Airbnb: privé of via vennootschap?

Airbnb biedt een aantrekkelijke manier om extra inkomsten te genereren met een vakantieappartement. Maar hoe zit dat fiscaal gezien? Of je nu privé-eigenaar bent of via een vennootschap verhuurt, er zijn belangrijke fiscale en btw-aspecten waarmee je rekening moet houden.

Appartement in privébezit

Airbnb is geen erkend platform in de zin van de deeleconomie. Dit betekent dat je inkomsten uit Airbnb niet onder het gunstige fiscale regime voor deeleconomie-inkomsten vallen.

Belangrijk: Airbnb moet jaarlijks uiterlijk op 31 maart de inkomsten die je via het platform hebt verkregen, rapporteren aan zowel jou als de fiscus. De belastingdienst weet dus exact hoeveel je hebt verdiend.

Drie soorten inkomsten

Onroerend inkomen: Het deel van de huurprijs dat betrekking heeft op het appartement zelf.

Roerend inkomen: Het deel van de huurprijs dat betrekking heeft op de meubels.

Divers inkomen: Vergoedingen voor extra diensten zoals ontbijt, schoonmaak of huishoudlinnen.

Indien je de huurprijs niet zelf opsplitst, gaat de fiscus standaard uit van 60% onroerend inkomen en 40% roerend inkomen. Voor extra diensten die niet apart gefactureerd worden, moet je in overleg met de fiscus een forfaitair percentage bepalen (bijv. 20%).

Belasting op inkomsten

Onroerend inkomen: Belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen (ki) × 1,4 tegen het progressieve tarief.

Roerend inkomen: Netto-inkomsten worden belast tegen 30% (+ gemeentebelasting), na aftrek van een forfaitaire kost van 50% of bewezen kosten.

Divers inkomen: Belastbaar tegen 33% (+ gemeentebelasting), waarbij bewezen kosten aftrekbaar zijn.

Btw-verplichting

Als je ‘gemeubeld logies’ verstrekt, moet je btw aanrekenen en een btw-nummer aanvragen. Dit geldt als je:

een fysiek onthaal voorziet,

huishoudlinnen aanbiedt,

dagelijks ontbijt verstrekt.

Let op: Enkel een bemeubeld appartement verhuren is niet voldoende om als ‘gemeubeld logies’ te kwalificeren.

Btw-tarief: 6% op de volledige huurprijs. In dat geval kun je ook de btw op kosten recupereren voor zover het appartement voor gemeubeld logies wordt gebruikt.

Appartement in vennootschap

Is de vennootschap eigenaar of vruchtgebruiker van het appartement? Dan wordt de volledige huurvergoeding belast in de vennootschapsbelasting. Voordeel: Afschrijvingen en andere kosten zijn aftrekbaar.

Voor de btw geldt dezelfde regel als bij privé-eigendom: bij gemeubeld logies wordt 6% btw aangerekend, anders is de verhuur vrijgesteld van btw.

Appartement in onverdeeldheid

Als zowel jij als je vennootschap eigenaar zijn van het appartement, wordt de belasting berekend naar rato van het aandeel in de onverdeeldheid. Voor het privédeel gelden de eerder genoemde regels rond onroerend, roerend en divers inkomen, terwijl het vennootschapsdeel volledig belastbaar is in de vennootschapsbelasting.

Conclusie

Wil je een vakantieappartement verhuren via Airbnb? Dan moet je rekening houden met verschillende fiscale regels, afhankelijk van of je het pand privé bezit of via een vennootschap. Let vooral op de verdeling van inkomsten, de impact van btw en de correcte aangifte van je inkomsten. Zo voorkom je verrassingen bij de fiscus!